廣州五星級酒店激增 價格戰(zhàn)一觸即發(fā)
新中國成立以來直至上世紀末，廣州五星級酒店的數(shù)量一直沒有超過5家。而自1994年廣東國際大酒店被評定為五星標準后，長達10年時間，廣州沒有增加一間五星級酒店，這與廣州的經(jīng)濟發(fā)達程度極不相稱。而此時，離廣州不遠的東莞地區(qū)，五星級酒店早已數(shù)倍于廣州。
但是，從2005年廣州亞洲國際大酒店通過五星級評定以來，廣州已建和在建五星級標準酒店突然激增到30多家，短短3年時間增加了7倍。業(yè)界擔憂，市場容量恐難支持如此多的高標準酒店，價格戰(zhàn)在所難免。
地產(chǎn)商熱衷開酒店
“前幾年五星級酒店供不應(yīng)求，很多人都跑到東莞、深圳去了。”廣東地區(qū)酒店總經(jīng)理聯(lián)誼會理事長、香港億豪國際酒店管理公司名譽董事長盧鴻炳認為，此輪投資熱潮是市場導(dǎo)向的結(jié)果。很多投資商就是朝這個市場需求而來，特別是2010年廣州將舉辦亞運會，各類酒店配套需求十分迫切。
據(jù)一份研究報告顯示，近年來廣州待建的五星級酒店，超過80%為房地產(chǎn)商投資。酒店似乎已成為開發(fā)商們最熱衷的開發(fā)項目之一。
的確，誠如盧鴻炳所言：“廣州酒店業(yè)前些年的整體發(fā)展明顯趨緩”。而最近一段時間內(nèi)廣州經(jīng)濟發(fā)展很快，旅游商務(wù)人流大幅增長。但這似乎還不足以解析房地產(chǎn)商為何如此熱衷于投資酒店業(yè)。
“五星級酒店是一種長期穩(wěn)定的投資模式，很多上市公司把商業(yè)地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)物業(yè)，比如越秀城建，就捆綁了像維多利亞、城建大廈等租金回報比較大的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而像富力，在珠江新城投資的兩個五星級酒店，則是出于回歸A股的考慮。”合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江直言。
富力地產(chǎn)董事長李思廉曾表示，富力是目前中國房地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)內(nèi)少數(shù)已著手建立專門投資物業(yè)組合的公司。事實上，世界各地不少大型房地產(chǎn)發(fā)展商均擁有投資物業(yè)組合，原因是投資物業(yè)組合可以提供穩(wěn)定及可靠的財政收入，同時也是極佳的長期資本收益來源。
由于土地資源日益稀缺，富力、碧桂園、越秀城建等在地產(chǎn)開發(fā)中實現(xiàn)了資本積累的地產(chǎn)公司競相涌入酒店業(yè)，更多的是希望在房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)之外尋求穩(wěn)定的長線經(jīng)營回報。
黎文江表示，股民需要一個長期穩(wěn)定的收入作為回報。由于各種因素影響，光是賣樓賣地，業(yè)績波動比較大，對股民來說不是一件好事。而五星級酒店則有比較穩(wěn)定的回報，特別是在珠江新城CBD這種商務(wù)活動頻繁的地段。
另外，廣州大多數(shù)地產(chǎn)商也紛紛在大樓盤內(nèi)建五星級酒店作為配套。據(jù)碧桂園有關(guān)負責人介紹，碧桂園集團已開業(yè)及在建的五星級標準酒店達十數(shù)家，近兩年開業(yè)運營的就有好幾家。通過建設(shè)星級酒店，可以為公司帶來長遠的收益，而且又能提高樓盤檔次、擴大樓盤的客戶群。
這些樓盤的酒店多為地產(chǎn)公司直接管理，服務(wù)質(zhì)量也比較有保障。同時有越來越多的開發(fā)商也意識到廣州缺乏度假休閑型酒店，在會展旅游業(yè)大力發(fā)展的同時，還可以通過利用區(qū)內(nèi)資源，代理高檔住宅出租業(yè)務(wù)，為旅客提供住處。
洋管家進駐，意在盡快打開局面
對開發(fā)商來說，前期建設(shè)動輒數(shù)億的投入已是一筆巨資，回報周期又長達近10年，酒店經(jīng)營如果不趕快打開局面的話，資金壓力可想而知。
對于大多數(shù)新興五星級酒店而言，盡管在硬件方面有優(yōu)勢，但原本酒店經(jīng)營經(jīng)驗就不足，又如何在劇烈的競爭中形成自己獨特的品牌優(yōu)勢？不少投身酒店業(yè)的廣州地產(chǎn)商除了加緊補課之外，大多采取“投資+管理”的方式，引進富有經(jīng)驗的經(jīng)營伙伴。
如美林基業(yè)委托新中酒店管理集團進行全面管理；海景集團與洲際國際酒店管理集團簽訂合作協(xié)議；富力集團投資的富力麗思.卡爾頓酒店以及富力君悅大酒店由萬豪國際集團和凱悅國際酒店管理集團分別管理經(jīng)營。
由于五星級酒店的客源主要是旅游團、商貿(mào)人士等，這就要求酒店要與外面建立很強的聯(lián)系。對新興的五星級酒店來說，客源是主要問題。
“像富力就是利用萬豪、凱悅在國外的名聲，吸引客源，這種方式也比較有效。跨國酒店集團是世界聯(lián)營的，都有一些固定的客戶名單。當他們的客戶到達廣州，自然就會選擇熟悉的酒店。國內(nèi)公司則很難掌握到這些資源。”黎文江分析，由于中國酒店業(yè)起步較遲，管理理念也比較落后，引進跨國酒店巨頭等于找到了一個很好的切合點，使管理與國際化接軌。
短期打折，長期看好
為了吸引客源，不少新開的五星級酒店采取了“低價格”戰(zhàn)略，其市場房價多與四星級酒店看齊。廣州香格里拉大酒店試營業(yè)期間，便打出888元+15%服務(wù)費的“試住價格”；而富力麗思·卡爾頓酒店總經(jīng)理龍嘉德也表示，該酒店定位為“最便宜的一間麗思·卡爾頓酒店”。由于酒店的房間具有不可儲存性，賣不出去到了第二天，價值就是零。在高房價、20％的開房率與低房價、60％開房率之間選擇，酒店肯定選擇低價路線。
而隨著廣州城市中心的東移，尤其是中國進出口商品交易會的地址改在琶洲，廣州整個酒店業(yè)也在東移。為了迎合市場需求，大批的五星級酒店在天河商圈以及琶洲展館周邊涌現(xiàn)。單單天河商圈，就有天倫萬怡、嘉逸皇冠、保利威斯汀、地中海國際、富力麗思·卡爾頓、富力君悅、正佳萬豪、太古匯香格里拉、粵海喜來登等十幾家高星級酒店扎堆涌現(xiàn)。打折聚攏客戶似乎已是競爭之必然。
“隨著CEPA、泛珠三角、亞運啟動、珠三角路網(wǎng)形成、新機場等概念推進和深化，廣州的酒店業(yè)將會有大發(fā)展，對五星級配套酒店的需求量也隨之大增。”廣州市規(guī)劃局局長潘安對廣州酒店業(yè)的發(fā)展依然樂觀。
盧鴻炳對此也十分樂觀。他認為隨著各五星級酒店陸續(xù)建成開業(yè)，肯定對舊的五星級酒店造成一定的沖擊，并且也會爭搶部分商務(wù)客源。但競爭對整個行業(yè)的發(fā)展是有利的，會迫使酒店不斷提升自己的軟服務(wù)。
實際上，為應(yīng)對競爭，近年廣州的老牌五星級酒店也紛紛耗巨資大變臉進行裝修改造。花園酒店在2006年8月開始進行為期兩個月的停業(yè)裝修，重點改造樓層客房，與此同時，還對全體員工進行培訓(xùn)，以提升酒店服務(wù)質(zhì)量和員工整體素質(zhì)。東方賓館也剛剛完成耗資近3億元對酒店內(nèi)部的全面裝修。
本報記者 龍飛對本文亦有貢獻
廣州五星級酒店“老五家”
新中國成立以來直至上世紀末，廣州五星級酒店的數(shù)量一直沒有超過5家，分別是：
近幾年通過評定的新秀有3家
2005年 廣東亞洲國際大酒店
2006年 廣州碧桂園鳳凰城酒店
2007年 廣州天倫萬怡大酒店
待評五星級酒店超過30家
天河區(qū)以及珠江新城一帶：
天倫萬怡、嘉逸國際、嘉逸豪庭、嘉逸皇冠、天譽威斯汀、皇家國際、城建索菲特、地中海國際、富力麗思·卡爾頓、富力君悅、正佳萬豪、太古匯香格里拉、粵海喜來登、南洋長勝、嘉鴻華美達廣場酒店等。
會展中心一帶 ：
琶洲香格里拉、美林海岸大酒店、皇冠假日酒店、珠江帝景、廣東南美大酒店等。
花都空港經(jīng)濟區(qū)：
碧桂園假日半島酒店、云峰大酒店、華鉅君悅、諾富特白云機場大酒店等。
廣州番禺、從化等周邊酒店：
東方夏灣拿、溫泉大酒店、長隆大酒店、鳳凰城酒店、南沙大酒店、廣州科爾海悅、歐洲假日國際公寓、廣州南沙大酒店等。來源：中國經(jīng)營報 作者：陳純麗
