印尼房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
據(jù)印尼不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)（REI）統(tǒng)計(jì)，2006年印尼各檔次的房屋銷售量超過16萬(wàn)套，由于大雅加達(dá)地區(qū)（包括雅加達(dá)、茂物、當(dāng)格朗和波戛西）集中了新開發(fā)住宅總量的65%，REI每年統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)也以該地區(qū)為基礎(chǔ)。從交易量看，大雅加達(dá)地區(qū)2004年住宅銷售75574套；2005年為82821套，增長(zhǎng)9.6%；2006年達(dá)到104476套，增長(zhǎng)26.1%。從交易額看，2005年為10.8億美元，比2004年的7.4億美元增長(zhǎng)46.1%；2006年達(dá)到13億美元，增長(zhǎng)18.9%。受印尼政局穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟(jì)向好和消費(fèi)者購(gòu)買力提高等利好因素影響，預(yù)計(jì)2007年印尼住宅市場(chǎng)仍將保持10%以上的增長(zhǎng)。
2002年至2006年，印尼房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)。首先，銀行貸款利率的連續(xù)下降促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量資金，印尼銀行貸款利率由2002年初的38%下降到2006年的16%左右，使房地產(chǎn)企業(yè)能以更低的成本獲取所需資金。據(jù)印尼央行統(tǒng)計(jì)，2006年房地產(chǎn)銀行貸款達(dá)10億美元，比去年增長(zhǎng)85%；貸款利率降低刺激消費(fèi)者申請(qǐng)購(gòu)房貸款，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，據(jù)中亞銀行（BCA）預(yù)測(cè)，2007年印尼銀行購(gòu)房貸款將增長(zhǎng)30%。
其次，印尼政府采取多種措施促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)。政府在不斷下調(diào)基準(zhǔn)利率的同時(shí)，還采取多種措施刺激購(gòu)房消費(fèi)，通過勞工福利保障公司向消費(fèi)者提供2%的房貸利息津貼，減輕消費(fèi)者的住房貸款利息負(fù)擔(dān)；政府與私企合作在未來5年計(jì)劃興建1000棟簡(jiǎn)易樓房，并免收占樓房?jī)r(jià)格10%的稅賦，使低收入者也能買得起房；印尼政府還在積極通過修改法令為外國(guó)人在印尼購(gòu)房提供便利。
第三，印尼政府積極進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高了土地價(jià)格，刺激了消費(fèi)。2007年印尼政府?dāng)M提供5.5億美元的預(yù)算資金用于地方公路、水利和衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)；交通部擬投資14.4億美元用于雅加達(dá)等7省市鐵路建設(shè)；曼地利銀行等三家銀行出資8億美元修建119公里高速公路；印尼國(guó)家電力公司正在實(shí)施1000萬(wàn)千瓦電站項(xiàng)目。鐵路、公路和電站等大量基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的建設(shè)，在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也將使相鄰或沿線住宅價(jià)格上漲，消費(fèi)需求旺盛。
二、印尼房地產(chǎn)企業(yè)
印尼共有房地產(chǎn)企業(yè)1358家，706家在爪哇島，其中雅加達(dá)320家。這些房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大小不一，規(guī)模大的有上億美元資產(chǎn)，而小的則僅有幾百萬(wàn)美元。Duta Pentiwi、Sioanmas Group、Sunten Aqung、Ponomorg Antha、Graha Urutra等十家最大的企業(yè)控制了目前可用建筑土地的80%。據(jù)報(bào)道目前已經(jīng)有中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)直接進(jìn)入印尼房地產(chǎn)市場(chǎng)。
由于印尼住宅需求多樣化，不同的房地產(chǎn)企業(yè)專注于不同的細(xì)分市場(chǎng)，如有的企業(yè)專門開發(fā)高檔公寓，有的開發(fā)高檔別墅，有的開發(fā)中低檔住宅等，加之印尼市場(chǎng)需求很大，現(xiàn)在印尼房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并不十分激烈，相反還有一種相互協(xié)作的關(guān)系，不同的房地產(chǎn)公司可以進(jìn)行區(qū)域的綜合開發(fā)。
印尼房地產(chǎn)開發(fā)的兩個(gè)關(guān)鍵因素資金和土地在金融危機(jī)后發(fā)生了很大變化。由于金融危機(jī)時(shí)，大量銀行資金在房地產(chǎn)泡沫破裂后損失慘重，使得銀行現(xiàn)在嚴(yán)格控制對(duì)開發(fā)商的貸款，目前房地產(chǎn)開發(fā)中開發(fā)商自籌資金和銀行貸款的比例由金融危機(jī)前的30：70變?yōu)?0：30，而開發(fā)商自等資金主要來源于消費(fèi)者的預(yù)付款和其他社會(huì)閑置資金。目前，印尼開發(fā)商正在開發(fā)的土地大部分來自開發(fā)商在金融危機(jī)前儲(chǔ)備的空地。印尼房地產(chǎn)主要的交易方式為購(gòu)房貸款。 來源：駐印尼使館經(jīng)商參處
